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租1免1!租房也滿減了?!去年是風口,今年竟被凍出“傷口”…

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來源:央視財經微信號
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2019-06-27 10:23:34
摘要
去年下半年,長租公寓呈現爆發式增長態勢,拉動了一、二線城市房租飛漲。深圳地區最高漲幅達到了30%,其他城市漲幅也達到20%之多。

租1免1!租房也滿減了?!去年是風口,今年竟被凍出“傷口”…

去年下半年,長租公寓呈現爆發式增長態勢,拉動了一、二線城市房租飛漲。深圳地區最高漲幅達到了30%,其他城市漲幅也達到20%之多。


隨著各地的調控政策出臺,今年以來不少長租公寓運營商資金鏈斷裂,頻繁出現“爆雷”,長租公寓到底經歷了什么呢?





利潤微薄運營艱難 長租公寓遇冷


近日,記者實地走訪了深圳多個長租公寓項目了解到,今年的租賃市場較為冷清。據現場工作人員介紹,目前基本上都有滿減活動,租10個月送2個月,或者是租一年免一年管理費等等。


碧桂園文商旅集團長租管理中心總經理 楊鵬:往年的租金大概每年有5%左右的增長水平,但是我們今年的租金,基本上是跟去年是持平的。


謝克非是最早一批進入長租公寓市場的運營商,他告訴記者,前兩年市場上同類型的產品很少。他們的第一個項目僅56套房間,大概有700人來報名入住,根本供不應求。但這幾年隨著資本大規模進入長租公寓市場,他們獲取物業的成本急劇上升。


深圳本地智慧投資管理有限公司創始合伙人 謝克非:開發商和一些業主,它們也相繼進入市場,所以導致我們整個租客需求量會變少,顧客的選擇也會比較多,競爭大了以后,租金漲幅放緩,整個市場的利潤空間大大壓縮。


地產研究機構克而瑞日前發布的《2019租賃住宅行業白皮書》顯示,國內一、二線重點城市住宅租金回報率中位數僅為2.04%,回報周期中位數近50年,遠低于辦公物業回報率4%-6%的水平。其中北上廣深四城租金回報率普遍低于2%,深圳回報周期長達60年之久。





資金困局難解 長租公寓大洗牌


長租公寓這么短的時間就迎來了大洗牌。在記者的調查中,資金鏈斷裂是長租公寓運營機構最大的攔路虎,根據機構數據,截至5月底,今年長租公寓股權融資僅有3筆,總金額僅為去年同期的六成左右。


根據中國飯店協會的統計數據,目前國內重點城市共擁有長租公寓品牌超過2000家,公寓間數超過16萬間,房地產開發商如萬科、龍湖,房地產服務商如鏈家、我愛我家等紛紛進入長租公寓市場。


另據同策房地產研究院的統計數據顯示,2018年隨著大量資金涌入,長租公寓行業十幾家企業全年總融資規模超過700億元。


然而從2018下半年開始,市場出現轉折,僅去年四季度,就有超過7家企業的租賃專項債券遭到監管層叫停,總規模超過200億元。


盡管入局者眾多,微薄的利潤和艱難的營運壓力還是使得不少運營商轉換“航向”。5月14日,朗詩長租公寓因虧損而被朗詩綠色集團剝離。


數據顯示,2017、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元,兩年來總虧損則達到2.34億元,2018年隨著規模的擴張,虧損從0.44億元進一步擴大至1.9億元。據中商產業研究院統計,2018年,至少有9個長租公寓品牌消失。


華泰證券房地產行業首席分析師 陳慎:短期之內,長租公寓確實存在運營周期長、資金沉淀大,以及利潤率比較低的問題,但是長期來看,受益于市場的增長以及整個政策的扶持,所以我們認為這個行業,未來也會慢慢形成集中提升的情況,更多向頭部房企來集中。





“無序生長”催生市場亂象 長租公寓運營能力待考


隨著資本退潮,長租公寓市場暗流涌動,一些行業亂象浮出水面。為了最大化攫取利潤,一些運營機構頻頻打起“擦邊球”。


記者在采訪中了解到,為了提高房屋周轉率、縮短空置時間、節省成本,一些租賃企業從收房、裝修到租客入住的周期甚至不足1個月。


深圳市民 陳女士:我租的大概是10平米的房子,租金是1490元/月,在我住了大概一個月的時候,我就覺得早上起來會有點頭暈,喉嚨會有點痛,而且能夠聞到明顯的異味。





除此之外,部分長租公寓中介服務機構誤導消費者,通過第三方金融機構進行貸款,以消費者的信用風險換取其資金保障。深圳的艾女士告訴記者,自己在不知情的情況下,簽下租房貸款合同,房租不是交給房東而是交給網貸平臺,如果租賃機構資金鏈斷裂,她不僅會遭遇房東強制清退,還會面臨個人信用風險。


深圳市民 艾女士:那個合同只是我們正常普通的租賃合同,沒看的情況下,當你簽了這份合同,它就產生了法律效應,而這個合同,它其實是一份貸款合同。


去年十分火爆的長租公寓市場今年已經開始降溫,如何尋找多元的盈利模式發展,是諸多長租公寓運營商們一直在思考的難題。業內人士認為,隨著市場降溫,長租公寓行業的競爭將逐漸從早期的“無序生長”向精細化運營方向發生轉變。


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